Minister,

De Nederlandse woningmarkt zit niet op slot, met stijgende huurprijzen, een steeds kleiner aanbod en steeds langere wachtlijsten, omdat er te weinig regels zijn. Niet omdat verhuurders en projectontwikkelaars te veel verdienen. De Nederlandse woningmarkt zit op slot omdat het de gehele vastgoedsector vandaag de dag nagenoeg onmogelijk is gemaakt om nog een minimaal rendement te realiseren. Het ontbreekt in Den Haag ook zeker niet aan goede bedoelingen. Echter het beleid van hoog opgestapelde regelgeving lijkt voornamelijk gebaseerd op wensdenken in plaats van op daadwerkelijke rationele oplossingen.

Moeras aan regelgeving

Wie vandaag de dag nog durft te investeren in huurwoningen, moet zich door een moeras van regelgeving, puntensystemen, huurplafonds, hoge belastingdruk en politieke onzekerheid bewegen, om er vervolgens achter te komen dat het rendement bij voorbaat al is verdampt. En dan heb ik geo-politieke problemen met naar verwachting stijgende rentekosten en mogelijk dalende vastgoedprijzen nog niet eens meegenomen. Maar dit alles is wel degelijk aan de hand. En het gevolg is al langere tijd zichtbaar: het aanbod droogt op, binnenlandse en buitenlandse investeerders trekken zich terug, woningen worden verkocht in plaats van verhuurd en uiteindelijk betaalt vooral de huurder de prijs.

En dan komt komende jaren het moment waarop dit geen economisch of politiek verhaal meer is, maar een menselijk verhaal. Een hele generatie staat namelijk langs de zijlijn. Starters die geen begin kunnen maken, jonge gezinnen die vastzitten, mensen die vooruit willen maar nergens naartoe kunnen. Zij zijn de stille slachtoffers van beleid dat bedoeld is om te beschermen, maar in werkelijkheid steeds vaker uitsluit. De economische gevolgen daarvan zijn op langere termijn schrikbarend, maar de sociaal-maatschappelijke impact op de gehele bevolking gaat écht het meeste pijn doen. 

Markt realiseert woningen

Zelfs partijen waarmee u samenwerkt om het verschil te maken, woningcorporaties, worden geraakt door dezelfde dynamiek. Door regels zoals de ATAD worden rentelasten op financieringen slechts beperkt aftrekbaar, terwijl de ontvanger van die rente daarover gewoon belasting betaalt. Er gaat heel veel geld om in vastgoed. Reden waarom er bij vastgoedprojecten bijna altijd grote bedragen moeten worden geleend. Het heffen van een torenhoge 'boetebelasting' op hypothecaire financieringen slaat de plank dan natuurlijk volledig mis! Zowel woningcorporaties als marktpartijen ondervinden hier ernstige hinder van.

En ondertussen blijft iets belangrijks onderbelicht: het is juist de markt die het grootste deel van de woningen realiseert. Jaar in, jaar uit bouwt de markt drie tot vier keer zoveel woningen als woningcorporaties. We hebben die markt dus niet een beetje nodig, maar keihard nodig.

Doorstroming

Toch is de reflex telkens dezelfde. Meer regels, meer sturing, meer symptoombestrijding, meer nadruk op betaalbaarheid. Maar betaalbaarheid ontstaat niet door regulering van een al veel te krap aanbod. Betaalbaarheid ontstaat wanneer er voldoende woningen zijn. Wanneer mensen kunnen kiezen. Wanneer er beweging is.

En daar ligt de sleutel: Doorstroming.

Zolang die doorstroming niet op gang komt, blijft alles vastzitten. Starters blijven wachten, gezinnen blijven zitten waar ze zitten, ouderen blijven noodgedwongen in woningen die niet meer passen. En elke maatregel die zich richt op één stukje van die keten, maakt het probleem uiteindelijk groter.

Bouw een villa

Minister, de oplossing is eenvoudiger dan het lijkt en moeilijker dan vaak gepresenteerd. Bouw. Bouw in alle segmenten. Niet alleen sociaal, niet alleen middenhuur, maar juist ook daarboven. Want elke woning die wordt toegevoegd, zet ergens anders een verhuizing in gang. De bouw van een villa leidt tot de verkoop van een tussenwoning. Hierna kunnen jonge gezinnen met kinderen van een appartement eindelijk door naar een huis met tuin. Hogere inkomens die nog steeds 'vastzitten' in een sociale huurwoning kunnen naar een betaalbaar koopappartement en voilla! Er is een sociale huurwoning vrij voor mensen die al jaren op de wachtlijst staan. Deze verhuisketen brengt de markt weer een stap dichter bij evenwicht.

Schaf het woningwaarderingsstelsel af voor partijen die geen woningcorporatie zijn

Mag ik u nog een aanvullend advies geven dat ik al meer dan twintig jaar herhaal:

Schaf het woningwaarderingsstelsel af voor partijen die geen woningcorporatie zijn. Laat corporaties doen waar zij voor zijn opgericht. Het realiseren van sociale huurwoningen met steun van de overheid. Maar geef de markt de ruimte om haar werk te doen: het bouwen van de hele rest.

De markt bouwt namelijk zonder subsidie. De markt neemt daartoe veel risico. De markt zorgt voor het grootste deel van de productie. Behandel de vastgoedsector dan ook als onderdeel van de oplossing, niet als probleem.

Geef de gehele sector de vrijheid om huren te vragen die passen bij de werkelijkheid: een reële vergoeding voor de kostprijs van een duurzame en kwalitatieve woning. En ja, dan komt er vaak weer een andere woning vrij! U zult zien wat er gebeurt. Investeringen komen terug. Projecten worden weer rendabel en er wordt ineens overal in een hoog tempo woonruimte toegevoegd. 

Omarm marktwerking

Stel dat het lukt. Stel dat er straks weer massaal wordt geïnvesteerd in huisvesting, dan verlaten huurders slechte woningen voor betere, duurzamere alternatieven. Deze slechtere woningen worden dan snel minder aantrekkelijk. De druk op de onderkant van de markt neemt af. En precies daar, waar de nood het hoogst is, ontstaat de broodnodige ruimte. Marktwerking is een prachtig mechanisme als je het de ruimte geeft. Elke regulering werkt het mechanisme tegen, dus daar moet spaarzaam mee worden omgegaan. Marktwerking is een kracht die sneller en effectiever werkt dan welke regulering ook. Ik zou willen stellen dat het de enige manier is om echt iets voor elkaar te krijgen. Er is ontzettend veel geld in de wereld. Geld kent geen emotie. Geld vloeit waar het heen mag vloeien. Zorg dat het weer naar de woningmarkt mag gaan. 

Vandaag nog

Minister, u staat voor een keuze. Nog een beetje versoepelen, nog een beetje meer reguleren, nog meer kleine aanpassingen maken in een regenwoud van doorgeschoten beleid, ... of het roer nu echt omgooien. Het zal komende jaren uiteindelijk noodgedwongen moeten gebeuren, dus beter vandaag. Tot die tijd blijft het vrees ik dweilen met de geldkraan dicht en dat is voor woningzoekenden een uitzichtloos verhaal.

Eerder gepubliceerd in deze serie:

Advies van huurrechtadvocaat Claudia van Meurs

Advies van Annexum oprichter Huib Boissevain

Advies van Captial Value director Thijs Konijnendijk

Advies van Fiscalist en partner bij Rechtstaete Luc van Dijk

Advies van voorzitter Vastgoed Belang Niek Verra

Advies van BNR presentator Maarten Bouwhuis

Advies van Pararius Founder Jasper de Groot

Advies van Savills' Bas Wilberts

Advies van Stichting! WOON Gert Jan Bakker

Advies van Cynthia Noordhoek, Verhuurmakelaar