De nieuwe minister van wonen, Elanor Boekholt O’Sullivan is iemand die als geen ander moet begrijpen wat wonen écht betekent. In haar boek Gewapend met gevoel beschrijft ze hoe haar jeugd niet in een rechte lijn liep. Een moeder die opnieuw moest beginnen, zonder geld, met drie kinderen. Een woning in Culemborg werd geen eindpunt, maar een begin. Dat is waar wonen over gaat: kansen krijgen.
Life is what happens....
We doen in Nederland alsof de woningmarkt een rechte lijn van het leven volgt. Studeren, werken, huis kopen, klaar. Maar het echte leven werkt niet zo. Je verhuist voor een baan, gaat samenwonen, gaat uit elkaar, begint opnieuw. Je twijfelt, zoekt, beweegt. Zoals John Lennon het zei: life is what happens while you’re busy making other plans. Precies daar zit de functie van middenhuur. Niet als restcategorie, maar als noodzakelijke tussenruimte.
Ik herken het zelf. Na mijn studie huurde ik in Rotterdam. Daarna verhuisde ik met mijn vriendin naar Amsterdam voor werk. Kopen was geen optie en eerlijk gezegd wilden we dat ook niet. Te onzeker, te vroeg. Wat als we terug wilden? Dan heb je huur nodig. Middenhuur. En twintig jaar later zie ik hetzelfde patroon opnieuw. Scheidingen, carrières switches, mensen die tijdelijk ruimte nodig hebben. Het leven vraagt om flexibiliteit.
Aanbod verdwijnt, vraag explodeert
En juist die flexibiliteit verdwijnt razendsnel uit de markt. Verhuurders verkopen hun woningen, niet omdat ze dat willen, maar omdat ze geen andere keuze meer hebben. De combinatie van regelgeving, box 3 en huurprijsregulering maakt het simpelweg onaantrekkelijk om te verhuren. Dat zie je niet alleen bij kleine beleggers, maar ook bij grote partijen. Zelfs institutionele beleggers van Vesteda trekken zich terug of heroverwegen hun positie.
Het gevolg is zichtbaar op straat. Grote portefeuilles worden uitgepond. Complete woonblokken verdwijnen uit de huur en komen in de verkoop. Elke woning die verkocht wordt, is er één minder in de huurmarkt. En dat terwijl de vraag juist explodeert. De middenhuur is de smeerolie van de woningmarkt en wordt in hoog tempo uit het systeem gesloopt.
(Geen) flexibiliteit, geen bescherming
Ik las afgelopen week een bericht van een verhuurmakelaar. Geen analyse, maar praktijk. Mensen met een baan, mensen die drie keer de huur verdienen, mensen die alles op orde hebben. En toch geen woning kunnen vinden. Een bericht uit haar inbox: iemand die op straat dreigt te komen, omdat zijn huurcontract afloopt. Dit is geen incident – dit gebeurt elke dag.
Tegelijk sprak ze een verhuurder die de huurder juist wílde helpen. Nog een jaar laten blijven, zodat hij daarna kon kopen. Maar het mocht niet. De regels laten die flexibiliteit niet toe. Dus wat gebeurt er? De huurder moet eruit, de woning wordt verkocht en de huurvoorraad krimpt opnieuw. En dat noemen we bescherming van huurders.
We hebben een fundamentele fout gemaakt. We zijn flexibiliteit gaan zien als probleem, terwijl het juist de oplossing was. Tijdelijke contracten, doorstroming, middenhuur: het zijn geen zwakke plekken, maar essentiële onderdelen van een gezonde markt. Zonder die flexibiliteit loopt alles vast.
De woningmarkt moet meebewegen met het leven, niet andersom.
Stop de uitpondgolf, maak verhuren weer mogelijk
En toch sturen we op iets anders. Op percentages, op modellen, op verdelingen die op papier kloppen. Maar de werkelijkheid laat zich niet vangen in een spreadsheet. De groep die nu vastloopt zijn starters, doorstromers, gescheiden mensen en jonge professionals. Zij hebben geen behoefte aan koopwoningen. Zij hebben behoefte aan toegang, aan ruimte, aan middenhuur.
Beste minister, u weet hoe het is als het leven onverwachte wendingen neemt. U weet dat wonen geen eindstation is, maar een voorwaarde om verder te kunnen. Daarom dit advies: grijp in in de middenhuur. Maak het weer mogelijk en aantrekkelijk om te verhuren. Herstel de balans in box 3, ook al gaat uw collega hierover. Geef ruimte voor tijdelijke contracten en stop de uitpondgolf voordat die onomkeerbaar wordt.
Want wat er nu gebeurt, is simpel. De huurmarkt wordt uitgekleed, de flexibiliteit verdwijnt en de mensen die het het hardst nodig hebben, vallen tussen wal en schip. De middenhuur is geen luxe, geen restcategorie en geen politiek instrument. Het is de ruggengraat van een gezonde woningmarkt. Juist omdat het leven niet te plannen is. En dat is maar goed ook.
Advies van huurrechtadvocaat Claudia van Meurs
Advies van Annexum oprichter Huib Boissevain
Advies van Captial Value director Thijs Konijnendijk
Advies van Fiscalist en partner bij Rechtstaete Luc van Dijk
Advies van voorzitter Vastgoed Belang Niek Verra
Advies van BNR presentator Maarten Bouwhuis
Advies van Pararius Founder Jasper de Groot
Advies van Savills' Bas Wilberts
Advies van Stichting! WOON Gert Jan Bakker
