In de periode 2020 tot 2025 heeft de woningmarkt steeds te maken gehad met factoren die een toenemende mate van onzekerheid met zich meebrachten. Sommige van die factoren kwamen van buitenaf, zoals de remmende werking van eerst PFAS en daarna stikstof op woningbouwvergunningen, geopolitieke onzekerheid die gepaard ging met hoge inflatie en een gestegen rente.
Onvoorspelbaarheid stapelde op in afgelopen vijf jaar
Daar is door opeenvolgende kabinetten een grote mate van beleidsonzekerheid aan toegevoegd, door de invoering van de wet-Nijboer, de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8 en later 10,4 procent, gevolgd door een verlaging naar 8 procent, de herziening van box 3 voor particuliere beleggers, de afschaffing van de vastgoed-FBI en de invoering van de Wet betaalbare huur. Ondertussen voerden talloze gemeenten aanvullende regelgeving in, zoals duurzaamheids- en betaalbaarheidseisen en opkoopbescherming. Het investeringsklimaat op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is hierdoor onvoorspelbaar en minder aantrekkelijk geworden voor veel investeerders, terwijl er miljardeninvesteringen nodig zijn om het woningtekort terug te dringen. De woningbeleggingsmarkt snakt na de afgelopen jaren vooral naar stabiliteit en een steuntje in de rug, en hoopt dat te gaan krijgen van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Elanor Boekholt-O'Sullivan. Capital Value draagt graag bij aan een beter investeringsklimaat met aanbevelingen voor de nieuwe minister.
Het investeringsklimaat moet worden verbeterd
Op de woningbeleggingsmarkt zijn in 2025 verschillende gevolgen van het verminderde investeringsklimaat zichtbaar geworden. Het aandeel internationale investeerders dat in nieuwe Nederlandse huurwoningen investeert is gedaald tot 1 procent, waar dat in 2022 nog 32 procent was. De investeringen door deze beleggers zijn daarmee afgenomen van ruim 1,1 miljard tot circa 61 miljoen euro per jaar. Het kapitaal van deze investeerders is juist hard nodig om voldoende huurwoningen te bouwen. Als gevolg van de fiscale regelgeving is het verhuren van woningen in de particuliere sector minder aantrekkelijk geworden, waardoor particuliere verhuurders momenteel meer huurwoningen uitponden dan er door nieuwbouw worden toegevoegd.
Ondanks de inspanningen van corporaties en Nederlandse institutionele beleggers, die in 2025 een recordhoeveelheid van 5,3 miljard euro in nieuwe huurwoningen investeerden, neemt de voorraad huurwoningen in Nederland momenteel af. Het continueren van dergelijke investeringsvolumes in 2026 en daarna is geen zekerheid zonder steunmaatregelen vanuit de overheid. Ondertussen wordt de beschikbaarheid van huurwoningen voor bewoners steeds krapper. Het aantal aangeboden huurwoningen op Funda daalde in 2025 met 21 procent ten opzichte van 2024.
Waar moet de minister zich op richten?
De problematiek op de woningbeleggingsmarkt is bekend op het ministerie van VRO, dus de minister zal hierover worden bijgepraat in haar eerste weken en maanden op haar nieuwe post. De aan te bevelen oplossingen zijn deels al ingezet onder haar voorganger Mona Keijzer, en verdienen aandacht en aanvullingen. Capital Value raadt de minister aan om zich hierop te richten:
1. Hanteer een langetermijnvisie voor de woning(beleggings)markt
Beleid voor de woning(beleggings)markt moet een stabiel en structureel karakter krijgen. Hierdoor keert de langetermijn zekerheid terug. Marktpartijen kunnen zich op de lange termijn structuren onder de woning(beleggings)markt richten, zoals op demografische ontwikkelingen en planprocedures. Het kunnen maken van langetermijnkeuzes is essentieel voor beleggers, corporaties en ontwikkelaars. Zij moeten hierin worden gesteund door een langetermijnvisie van het Rijk zodat investeringen kunnen worden aangetrokken. Binnen de lange termijnvisie hoort ook een omslag in het denken over de corporatiesector. Als gevolg van beleidskeuzes over een combinatie van betaalbaarheid, verduurzaming en nieuwbouwquote zijn zij op een onhoudbaar pad gezet.
2. Verbeter het investeringsklimaat voor alle partijen op de woningbeleggingsmarkt
De woningbeleggingsmarkt is een systeem waarin alle soorten marktpartijen een eigen rol hebben. Voor corporaties geldt dat zijn voorzien in sociale huur en een deel middenhuur. Institutionele beleggers investeren hoofdzakelijk in nieuwbouw-(midden)huurwoningen en verkopen bezit aan particuliere beleggers. Particuliere beleggers voorzien op hun beurt weer in huurwoningen in alle huursegmenten (sociale huur, middenhuur en vrijesectorwoningen). Internationale beleggers investeren in nieuwbouw en nichemarkten, en kunnen bezit van andere beleggers overnemen. Dat systeem stokt nu, omdat particuliere beleggers, internationale beleggers en corporaties fiscaal te zwaar worden belast.
Een verbetering in de fiscale behandeling van deze groepen marktpartijen komt het gehele ‘systeem woningmarkt’ ten goede, waarbij kan worden gedacht aan gelijke fiscale behandeling van internationale en Nederlandse pensioenfondsen, een afschaffing van de vennootschapsbelasting op sociale huurwoningen, een lastenverlichting in box 3 en een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting. Hierin ligt een belangrijke rol voor regie vanuit het Rijk, omdat daar woon- en fiscaal beleid samenkomen, en het Rijk gemeentes kan wijzen op onaantrekkelijk lokaal huur- of woonbeleid. Door deze maatregelen kan de doelstelling van 100 duizend nieuwe woningen per jaar financieel haalbaar worden gemaakt.
3. Doorstroming is key
Om het woningtekort effectief op te lossen moet er veel meer aandacht worden gegeven aan doorstroming op de woningmarkt. Hiermee wordt zowel de doelgroep ouderen geholpen, als de woningzoekende in het betaalbare segment. Momenteel wordt circa 10 procent van de afgesproken jaarlijkse 35 duizend senioren- en zorggeschikte woningen toegevoegd aan de voorraad. Onderzoeken van onder andere het Centraal Bureau voor de Statistiek en de Stec Groep laten zien dat verhuisketens vooral op gang komen na doorstroming van een oudere naar een senioren- of zorggeschikte woning. Hierdoor komen uiteindelijk ook betaalbare huur- en koopwoningen mee beschikbaar; desondanks wordt hier nauwelijks op geprogrammeerd. Het ministerie van VRO kan een voortrekkersrol vervullen. Bijvoorbeeld door het wegnemen van barrières voor ontwikkelaars en gemeenten in het ontwikkelen van deze woningen. En ook door gemeenten aan te moedigen of verplichten in deze woningen te voorzien.
4. Versterk de dialoog met Financiën, omdat deze crisis oplossen geld kost
De afgelopen jaren is de dialoog tussen de overheid en de markt ten aanzien van het thema wonen enorm versterkt, en daarmee is veel wederzijds begrip gewonnen. Om de bovenstaande oplossingen concreet te kunnen uitvoeren is ook begrip van de problematiek nodig bij het ministerie van Financiën. Het ministerie van VRO kan een voortrekkersrol vervullen door deze dialoog op te zoeken en te organiseren, omdat de voorgestelde oplossingen ook bereidheid van Financiën vergen. Het oplossen van de wooncrisis kost geld, en dat moet door beleggers, corporaties én het Rijk worden geïnvesteerd. Hoe eerder de politiek daarvan overtuigd raakt, hoe eerder er voldoende woningen worden gebouwd.
Het advies van huurrechtadvocaat Claudia van Meurs.
Het advies van Annexum oprichter Huib Boissevain.
Het advies van Vastgoed Belang voorzitter Niek Verra.
Advies van Fiscalist en partner bij Rechtstaete Luc van Dijk
Advies van Founder Pararius Jasper de Groot
