De nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening weet al één ding zeker: eventuele kennis, ervaring en autoriteit zijn geen garantie voor succes. Voor Elanor Boekholt-O'Sullivan ligt een zeer stevige uitdaging en om te slagen moet afscheid worden genomen van vaste gewoonten en conventies. Vier concrete tips in aanloop naar het aantreden.

1. Behandel het woningtekort echt eens als crisis 

Een eerste suggestie voor de aankomend minister is er gelijk een voor de hele politiek: laten we overwegen te stoppen met het spreken over ‘wooncrisis’. De vraag is namelijk: als we vinden dat er sprake is van een crisis, waarom handelen we daar dan niet naar?

Tot op heden passen overheidsmaatregelen namelijk niet bij wat je normaal in een crisis verwacht: uitzonderlijke, snelle, ingrijpende maatregelen die duidelijk afwijken van normaal beleid. Denk aan noodwetgeving, harde prioritering, het omzeilen van trage procedures en een forse herverdeling van middelen. Als we kijken naar de coronapandemie – met maatregelen als lockdowns, een avondklok en vergaande registratieplicht – dan hebben we een gebeurtenis die het predicaat crisis verdient. Maar dergelijke ingrijpende beleidskeuzes, met een inbreuk op individuele vrijheden, zijn er in het kader van het woningtekort nog helemaal niet genomen.

Tot op heden zijn beleidswijzigingen rond huren, belastingen en ook huurtoeslag vooral incrementeel en niet van het type ‘noodrem’, zoals je dat bij een crisis ziet. Vooralsnog kiezen de overheid en de politiek voor geleidelijke optimalisatie in plaats van voor uitzonderlijke maatregelen. En ook in het coalitieakkoord lees je dat de opstellers de situatie op de woningmarkt niet lijken te ervaren als crisis. Zou het vanaf nu dan ook niet beter zijn te spreken over een structureel woningprobleem of een woningtekort? De typering ‘wooncrisis’ schept immers ook verwachtingen die niet kunnen worden waargemaakt – bijvoorbeeld op het gebied van urgentie en tempo. En dat is niet zo eerlijk naar mensen die de situatie op de woningmarkt wel degelijk (en terecht) ervaren als crisis. Of noem het wel een crisis en laat de politiek zich daar dan ook naar gedragen.

2. Kies voor doelgroepbouwen

De nieuwe minister van VRO doet er verder goed aan het doelgroepbouwen te omarmen. Dit betekent afstappen van een focus op ‘stenen en vierkante meters’ en WOZ-waarde en rendement en kiezen voor een focus op ‘mensen en hun levens’. In plaats van te sturen op aantallen woningen, vierkante meters en maximale verkoop- of verhuurprijzen, is een beter uitgangspunt te bepalen of de woningen die we nu al hebben en willen realiseren aansluiten bij de behoeften van concrete groepen. Denk aan starters, ouderen, mensen met een zorgvraag, maar ook aan studenten en arbeidsmigranten.

Doelgroepbouwen heeft een belangrijk bijeffect: het bevordert de doorstroming. De realiteit is dat we op dit moment erg inefficiënt omgaan met de bestaande woningvoorraad. Neem bijvoorbeeld oudere echtparen die nog in het huis wonen waar zij een gezin hebben grootgebracht. Als we hun ‘onbenutte’ vierkante meters effectief willen gebruiken, dan moeten we ervoor zorgen dat er een woonalternatief beschikbaar is.

Meer in het algemeen doen we er, met het oog op demografische ontwikkelingen en een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens, goed aan voorrang te geven aan initiatieven waarin mensen kleiner gaan wonen. Alleen dan maken we ruimte in de bestaande voorraad en kunnen we met meer mensen gebruik maken van de bestaande meters. Als we doelgroepbouwen als nieuwe standaard nemen, dan ontwerpen we voortaan dan ook met specifieke bewonersprofielen in gedachten. Op termijn hebben we dan een woningvoorraad die aansluit bij de maatschappelijke realiteit en demografische ontwikkelingen en minstens zo belangrijk: bij de individuele leef- en woonwensen van mensen. 

3. Vervang uittredende ambtenaren niet

Een ander speerpunt van een nieuw aan te treden minister moet de inzet van AI zijn. De komende jaren gaat een groot aantal ambtenaren met pensioen. Zo wordt bij gemeenten geschat dat in ongeveer vijf à zes jaar een zesde van het huidige personeel de AOW-leeftijd bereikt. Dan gaat het gemiddeld om zo’n 4.900 ambtenaren per jaar, oftewel vijfentwintig- tot dertigduizend in vijf tot zes jaar. Die onvermijdelijke uitstroom is een mooie kans om een groot deel van de huidige taken van de aankomende ambtelijke pensionado’s structureel door AI over te laten nemen. Waar er nu stemmen opgaan om snel te zorgen voor werving van nieuwe medewerkers om het ambtenarenapparaat op haar huidige sterkte te houden of zelfs uit te breiden, kunnen we die exercitie wat mij betreft schrappen.

Zie het uittreden van ambtenaren vooral als kans. De inzet van AI zal namelijk zorgen voor een enorme versnelling van processen en procedures. Hoe minder mensen, hoe sneller, zou je kunnen zeggen. Zo kan AI procedures bij gemeenten aanzienlijk bespoedigen door repetitieve, tijdrovende taken te automatiseren, vooral in de fysieke en ruimtelijke ordening zoals vergunningen en omgevingsplannen.

4. Mobiliseer!

Dan nog een vierde advies voor de nieuw bewindsvrouw of -man: zoek de oplossing voor grote uitdagingen – zoals 100 duizend nieuwe woningen per jaar – niet enkel bij voor de hand liggende partijen. De harde realiteit is dat de vastgoedsector en de overheid al vijftien jaar de doelstellingen van de politiek niet haalt, ondanks grote inspanningen. Druk op de sector om te presteren moet er zeker blijven, maar tegelijkertijd geldt: als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg. Om de woningmarkt vlot te trekken is het alle hens aan dek. Dat betekent dat het beleid van de minister gericht moet zijn op het aantrekken, mobiliseren en faciliteren van alle partijen die een bijdrage kunnen leveren, of het nu gaat om financiering, ontwerp, bouw of beheer.

Van particulieren, arbeidsmigranten tot private equity en van buitenlandse investeerders tot innovatieve start-ups en onafhankelijke onderzoekers. Het doel moet zijn om een ecosysteem te creëren waarin krachtenbundeling en synergie zorgen voor versnelling en resultaat. 

Tot slot 

Mark Twain zei al: history doesn't repeat itself, but it often rhymes. Een nieuwe minister van VRO kan valkuilen dan ook van verre zien aankomen. Toch is de enige manier om er niet alsnog in te vallen door vanaf dag één te kiezen voor echte verandering en een andere aanpak. Ik hoop dat bovenstaande bijdraagt aan een nieuwe, constructieve koers.  

Advies van huurrechtadvocaat Claudia van Meurs

Advies van Capital Value director Thijs Konijnendijk

Advies van Vastgoed Belang voorzitter Niek Verra