Nederland wil 100.000 woningen per jaar bouwen. De Nederlandsche Bank rekende deze zomer voor wat daarvoor nodig is: circa veertig miljard euro aan financiering per jaar, waarvan 6,4 miljard voor private huurwoningen.
Diezelfde analyse stelt vast dat buitenlandse beleggers zich vrijwel volledig hebben teruggetrokken — hun aandeel in private nieuwbouwinvesteringen daalde van een derde in 2022 naar vrijwel nul — en dat pensioenfondsen het gat niet gaan vullen. Bouwen is financieren. En financieren gebeurt, naast eigen vermogen, met geleend geld waarover rente wordt betaald aan banken.
Juist die rente heeft de wetgever de afgelopen jaren systematisch fiscaal onaantrekkelijk gemaakt. Op drie fronten tegelijk.
Rente in box 1: HRA
Eerst de eigenwoningbezitter. De hypotheekrenteaftrek is afgebouwd van maximaal 52 naar 37,56 procent in 2026. Daarover is politiek breed gecommuniceerd en er valt iets voor te zeggen. Maar het is geen losstaande maatregel; het is één spoor van drie ondanks dat het voor investeringen in de woonbouw niet relevant is.
Rente in box 3
Dan de particuliere verhuurder in box 3. Zijn bezit wordt in 2026 belast tegen een fictief rendement van 6,00 procent, maar zijn schuld telt slechts mee tegen een forfait van 2,70 procent. De werkelijke financieringsrente ligt daar ruim ligt. Wie een huurwoning deels met bankkrediet financiert, betaalt dus belasting over rendement dat hij nooit ontvangt: het gaat als rente naar de bank. Rente is in box 3 feitelijk nog maar half aftrekbaar. Het gevolg is
zichtbaar: beleggers verkopen sinds 2023 meer huurwoningen dan zij aankopen; in 2024 en 2025 verdwenen samen zo'n 66.000 woningen uit de private huursector.
Rente in box 2
Ten slotte de bedrijven. De Europese ATAD-richtlijn — bedoeld tegen internationale winstverschuiving — staat lidstaten toe rente aftrekbaar te laten tot 30 procent van de EBITDA,met een drempel van drie miljoen euro en een groepsuitzondering. Nederland koos 20 procent (sinds 2025: 24,5), een drempel van één miljoen en géén groepsuitzondering.
Het kabinet noemde dat zelf een "robuuste vormgeving" die "aanzienlijk verdergaat dan de minimumstandaard". Slechts twee EU-landen zitten onder de toegestane 30 procent: Finland en Nederland. En sinds 2025 vervalt voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed zelfs die drempel volledig. Zo is een antimisbruikbepaling verworden tot een gerichte heffing op woningfinanciering — een Nederlandse kop op Europese regels, precies op de sector waar we kapitaal het hardst nodig hebben.
Bouwkosten
Tel daarbij op dat bouwen sinds 2020 ruwweg een derde duurder is geworden en dat de Wet betaalbare huur de huurinkomsten aftopt. De rekensom van de investeerder is dan snel gemaakt: kosten fors omhoog, opbrengsten gemaximeerd, en de grootste kostenpost — rente — fiscaal deels genegeerd. De uitkomst kennen we: voor het derde jaar op rij daalde de nieuwbouw, naar 69.000 woningen in 2025, bij een woningtekort van bijna 400.000.
DNB adviseert beleidszekerheid en een snelle evaluatie van de huurregulering. Prima. Maar er is één maatregel die de overheid morgen kan nemen, geen subsidie kost en direct rendeert in bouwvolume: maak rente betaald aan banken weer volledig aftrekbaar. In box 3 tegen de werkelijke rente, in de vennootschapsbelasting zonder nationale kop op ATAD.
Rente is een kostenpost, geen winst. Wie kosten belast alsof het rendement is, moet niet verbaasd zijn dat investeerders vertrekken. Wanneer we serieus zijn met het voornemen om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, is dit delogische volgorde. De overheid beperkt de huren en jaagt de bouwkosten mede op met eisen en heffingen — dan mag van diezelfde overheid worden verwacht dat zij de financiering van woningen niet langer fiscaal bestraft. Eerst de rem eraf. Dan pas kunnen we het over gas geven hebben.
