‘Verhuurder, welke hulp heeft u aan uw huurder geboden?’ Die vraag stelde een kantonrechter onlangs aan een verhuurder. Haar huurder had anderhalf jaar na de aanvang van het contract ruim 15 duizend euro huurachterstand. Ze had een dossier bijgehouden, elk contact vastgelegd, gebeld, gemaild en nieuwe afspraken voorgesteld. Ze had haar huurder alleen niet schriftelijk gewezen op de gemeentelijke schuldhulp. De huurder kreeg twee maanden om te vertrekken of alsnog te betalen. Tegen die tijd stond de teller op zo’n 20 duizend euro.

Dit is inmiddels dagelijkse praktijk voor veel verhuurders.

Formaliteit

Op papier is het juridisch duidelijk: wie drie maanden geen huur betaalt, kan uit zijn huis worden gezet. Maar die regel wordt steeds moeilijker uitvoerbaar. Sinds september moet een verhuurder al in de dagvaarding aantonen dat hij ook de gemeente heeft ingeschakeld. Daarnaast moet hij melden of er kinderen wonen en of er andere woonruimte voor hen is. De Hoge Raad maakte het belang van kinderen tot ‘eerste overweging’. Rotterdamse kantonrechters wezen ontruimingen af omdat de tijd tussen de melding en de dagvaarding niet in hun schema paste. Zelfs het gerechtshof vond dat ‘te vergaand’. Wie een formaliteit mist, verliest de rechtszaak, ook als de achterstand vaststaat.

Natuurlijk wil niemand dat gezinnen op straat belanden. En er gebeurt al veel aan preventie. Het aantal huisuitzettingen bij corporaties daalde in tien jaar van ruim vijfduizend naar ongeveer dertienhonderd. Maar inmiddels is de vraag verschoven van ‘heeft de huurder betaald?’ naar ‘heeft de verhuurder genoeg geholpen?’ Daarmee zijn we in een omgekeerde wereld terechtgekomen. De huurder tekent een contract om huur te betalen. De verhuurder is geen maatschappelijk werker.

Huurachterstand van 180 miljoen euro

De Hoge Raad zegt dat ook: het voorkomen van dakloosheid is in de eerste plaats een taak van de ouders en de overheid, niet van de verhuurder. Toch komt de rekening inmiddels wel bij verhuurders. Een huisuitzetting kost een verhuurder gemiddeld 10 tot 15 duizend euro, naast de huur die hij misloopt. Bij corporaties staat voor 180 miljoen aan huurachterstand open, waardoor er minder geld is voor onderhoud en nieuwbouw. Voor een particulier met één of twee woningen kan één wanbetaler het rendement van jaren verloren doen gaan.

En daar raakt het de woningnood. Huurwoningen worden gebouwd met geld van mensen en instellingen die erop rekenen dat de huur binnenkomt. De tijd die een niet-betalende huurder extra krijgt, verlaagt het rendement en vergroot het risico. Een investeerder houdt daar rekening mee: in een hoger vereist rendement, in minder nieuwbouw, of door te verkopen. De uitpondgolf is al in volle gang. ‘Bij twijfel niet doen’, schrijft Cynthia Noordhoek over de vraag of je een nieuwe huurder wil accepteren. Dat is precies wat we ons bij een tekort van bijna vierhonderdduizend woningen niet kunnen permitteren.

Maak het makkelijk,

Wie de kwetsbare huurder echt wil beschermen, moet de overheid laten betalen voor die bescherming, niet de verhuurder. Maak de meldplicht eenvoudig en digitaal. Laat de gemeente de lopende huur garanderen zolang zij een ontruiming wil uitstellen. En laat voor wie hulp weigert de driemaandenregel weer gewoon gelden.

Bescherming die de rekening bij de verhuurder neerleg is een slechte zaak. Het heeft een negatieve invloed op het bouwen van woningen.