Geachte mevrouw Boekholt-O'Sullivan,

U bent aangetreden op een moment waarop de Nederlandse woningmarkt niet ziek is, maar in shock. Een aangekondigde crisis die door velen – IMF, OESO, Europese Commissie, woningmarktdeskundigen, de Raad van State, DNB – al jaren van tevoren was voorspeld. Dat ze is uitgekomen, is dan ook geen verrassing, het was onvermijdelijk. De uitpondgolf heeft alle prognoses al ver achter zich gelaten: in anderhalf jaar tijd zijn er reeds tweeënhalf keer zo veel huurwoningen verkocht als het ministerie in het optimistische scenario had voorspeld voor tien jaar. De schade is omvangrijk en de reparatie vraagt om een minister met lef, overzicht en strategisch inzicht. Kwaliteiten die u bewezen heeft te bezitten.

Vertrouwen, flexibele schil en pontonbruggen

U kent de doctrine van mission command: formuleer heldere doelstellingen, geef mensen de middelen en het vertrouwen, en laat hen vervolgens hun werk doen. Dat is precies wat de woningmarkt op dit moment nodig heeft. Jarenlang is geprobeerd de markt van bovenaf te dirigeren tot op het niveau van maximale huurprijzen. Het resultaat: sinds de aankondiging van de Wet betaalbare huur zijn er meer dan tachtigAduizend huurwoningen verdwenen, een uitpondgolf die niet stopt, en huurders die geen kant op kunnen.

De vrije huursector is de flexibele schil van de woningmarkt. Deze was met amper 8% marktaandeel altijd al te klein maar wordt nu genivelleerd. U weet als geen ander wat er gebeurt als de flexibele schil verdwijnt. Een legeronderdeel zonder pontonbruggen kan een rivier niet over. Een eenheid zonder mobiele logistiek staat stil zodra de situatie verandert. De vrije huursector vervult precies die rol: ze maakt snelle bewegingen mogelijk waar vaste structuren niet in voorzien. Ze huisvest mensen die te veel verdienen voor sociale huur en te weinig om te kopen. Studenten, starters, mensen die scheiden, mensen die van baan wisselen of naar een andere stad verhuizen. Mobiele mensen die snel en tijdelijk andere huisvesting nodig hebben, zonder wachtlijst, zonder hypotheek, zonder permanente binding. 

Precies die mensen die u in uw vorige functie ook kende: snel inzetbaar en volledig afhankelijk van een logistiek systeem dat hen ondersteunt in plaats van tegenwerkt. Geen enkele generaal stuurt zijn mensen het veld in zonder achterwaartse verbindingen. Maar dat is wel wat er op de woningmarkt is gebeurd: de flexibele verbinding is opgeheven, en de mensen die ervan afhankelijk zijn niet langer mobiel. Die schil is momenteel zo goed als verdwenen. En elke dag dat ze verder krimpt, stagneert de doorstroming en de arbeidsmobiliteit die ons land nodig heeft om concurrerend te blijven.

Mijn advies is concreet en gebaseerd op data, niet op ideologie.

1. Schrap de WOZ-cap uit het Woningwaarderingsstelsel

Dit is de snelste maatregel om de uitpondgolf af te remmen. De WOZ-cap zorgt ervoor dat woningen in de grootste steden structureel te weinig punten scoren om rendabel te verhuren. Verhuurders verkopen daarom zodra een huurder vertrekt. Verwijder de cap en woningen blijven beschikbaar op de huurmarkt.

2. Hervorm het Woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel is uitgegroeid tot een bureaucratisch labyrint dat niemand meer begrijpt. Niet de huurder, niet de verhuurder, en naar het zich laat aanzien ook niet de ambtenaar die het handhaaft. Een stelsel van punten, WOZ-caps, energielabelcorrecties en oppervlakteberekeningen dat zelfs specialisten voor raadsels stelt en dat moderne kwaliteit en comfort negeert, is geen beleid meer, het is een obstakel – vereenvoudig het stelsel daarom ingrijpend.

De WOZ-waarde is de meest objectieve, onafhankelijke en voor iedereen controleerbare maatstaf voor de economische waarde van een woning. Ze wordt jaarlijks vastgesteld door een onafhankelijke overheidsinstantie, is openbaar, en reflecteert wat de markt voor een woning over heeft. Geen enkel ander kengetal doet dat beter. Maak de WOZ-waarde daarom de primaire grondslag van het stelsel, zonder cap. Een huurder die wil weten of zijn huur redelijk is, moet dat kunnen aflezen aan één getal dat hij zelf kan opzoeken. Een verhuurder die wil investeren, moet kunnen rekenen met een systeem dat voorspelbaar is en hem beloont voor zijn toegevoegde waarde of afrekent voor het gebrek hieraan. Dat is geen deregulering, dat is eerlijkheid.

3. Laat tijdelijke huurcontracten toe

Laat tijdelijke huurcontracten tot maximaal drie jaar toe. Gevolgd door een overeenkomst voor onbepaalde tijd die opzegbaar is bij verkoop, eigen gebruik of renovatie, mits met een redelijke opzegtermijn. Dit geeft huurders woonzekerheid en verhuurders de flexibiliteit om hun vastgoed te plannen. Het verbod op tijdelijke contracten heeft geleid tot minder huurwoningen, niet tot meer bescherming. In België werkt een vergelijkbaar systeem al jaren goed.

4. Pak scheefwonen serieus aan

Ruim 550 duizend mensen wonen goedkoop in een sociale huurwoning terwijl hun inkomen daar allang niet meer voor in aanmerking komt. Elke scheefwoner die uitstroomt, creëert ruimte voor iemand die de woning écht nodig heeft. Stimuleer corporaties om scheefwoners de kans te geven hun huurwoning te kopen tegen een gereduceerd tarief. De opbrengst kan worden ingezet voor nieuwe sociale huurwoningen. Zo werken communicerende vaten.

5. Stimuleer splitsen, optoppen en transformeren

Stimuleer particuliere beleggers om te splitsen, optoppen en transformeren. Juist kleine verhuurders die twee miljoen mensen huisvesten, zijn daarin flexibel en snel. Maar dan moet de belastingdruk omlaag en moeten vergunningsprocedures menselijk zijn. Ze zijn nu de dupe van beleid dat gericht was op excessen van een kleine minderheid.

6. Laat prestatieafspraken los

Laat prestatieafspraken los. Het realiseren van een woning in het hogere segment voor een doorstromer brengt een ketenreactie op gang. Daarbij komen meerdere steeds goedkopere woningen vrij, waaronder betaalbare koop- of sociale huurwoningen. Dat is veel effectiever dan het bouwen van slechts een betaalbare woning aan de onderkant die de rest van de woningmarkt stil laat staan.

7. Herstel het vertrouwen van investeerders

Reputatieschade werkt door op lange termijn. De Nederlandse overheid heeft zich onbetrouwbaar getoond door de spelregels tijdens het spelte veranderen. Buitenlandse pensioenfondsen en institutionele beleggers mijden Nederland en komen niet terug zonder een geloofwaardig en stabiel beleidskader voor minimaal vijftien jaar, ongeacht kabinetswisselingen. Publiceer dat kader. Maak het saai en voorspelbaar, want dat is precies wat investeerders nodig hebben.

Tot slot

U heeft bewezen complexe organisaties aan te kunnen sturen in omgevingen waar de druk hoog is, de middelen beperkt zijn en de politieke context lastig is. De woningmarkt vraagt om precies dat. Wees die minister die investeerders en huurders weer op één lijn brengt. Zorg voor meer huuraanbod en laat verhuurders weer met elkaar concurreren om de gunst van een huurder. Want meer aanbod is de enige echte bescherming voor huurders.

Eerder gepubliceerd in deze serie:

Advies van huurrechtadvocaat Claudia van Meurs

Advies van Annexum oprichter Huib Boissevain

Advies van Captial Value director Thijs Konijnendijk

Advies van Fiscalist en partner bij Rechtstaete Luc van Dijk

Advies van voorzitter Vastgoed Belang Niek Verra