Geachte mevrouw Boekholt-O’Sullivan,
Gefeliciteerd met uw benoeming tot minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Na 32 jaar bij Defensie is dit een weloverwogen keuze, waarmee u een mooie carrière achterlaat voor deze nieuwe uitdaging. In principe stapt u op een geplaveid pad van uw voorganger Mona Keijzer die hard heeft gewerkt om de polder eensgezind te krijgen in de door haar georganiseerde Woontop.
Pluk laaghangend fruit
Deze Woontop is in feite een polder van publieke en private partijen die allemaal invloed hebben op de bouw van de broodnodige 100 duizend woningen per jaar en bestaat uit gemeentes, provincies, bouwers, ontwikkelaars, beleggers en verhuurders. Maar trap niet in de veelgenoemde stelling dat beleid voorspelbaar en saai moet zijn. In mijn ogen betekent dit namelijk niet dat wetgeving niet verbeterd of versoepeld moet worden. Sterker nog: nu we het dieptepunt hebben bereikt, zullen alle verbeteringen en versoepelingen zorgen voor een impuls bij de investerende kant van de woningmarkt. U krijgt nu van alle kanten gevraagd en ongevraagd advies. Hierbij mijn ongevraagde advies: gebruik de eerste 100 dagen vanaf uw aantreden om al het laaghangende fruit te plukken dat meteen effect op de woningmarkt heeft.
1. Benut de bestaande voorraad beter
Afzwaaiend Rijksbouwmeester Francesco Veenstra zei in een van zijn laatste interviews dat als we 5 procent van de bestaande woningvoorraad aanpassen, het woningtekort grotendeels is weggewerkt. In Nederland leven we gemiddeld op 53 m² woonoppervlakte en zijn daarmee een van de koplopers van Europa. Het Europese gemiddelde is ongeveer 45 m² en ter vergelijking met onze buren: in Duitsland leven ze op 46 m² woonruimte.
Door landelijk te bepalen dat Gemeenten hun splitsingsbeleid minder stringent toepassen, kunnen we dus in grote (heren)huizen meerdere kleinere woningen creëren, waardoor we potentieel in de private markt 30 duizend woningen per jaar kunnen toevoegen. Ook voor transformeren en optoppen moet de vergunning eenvoudiger worden geregeld.
Deze projecten kunnen al binnen één tot twee jaar gerealiseerd worden, wat aanzienlijk sneller is dan nieuwbouw.
2. Versoepel regelgeving omtrent delen en samenwonen
Door regels voor samenwonen en woningdelen bij AOW’ers te versoepelen, bijvoorbeeld door de AOW-korting bij samenwonen af te schaffen, kunnen jaarlijks duizenden woningen vrijkomen. Veel ouderen wonen nu alleen omdat samenwonen financieel ongunstig is. Vereenvoudiging van de regels maakt samenwonen aantrekkelijker en voorkomt inkomensverlies. Dit stimuleert ouderen tot woningdelen of kleiner wonen, waardoor grotere huizen beschikbaar komen voor gezinnen en de druk op de woningmarkt afneemt. Hetzelfde geldt voor woningdelen: in de meeste steden in Nederland mag je slechts met twee mensen een woning delen. Zorg dat de wetgeving wordt aangepast zodat het delen van woningen met drie mensen of meer niet meteen wordt gezien als verkamering.
Co-living is een van de simpelste oplossingen om veel meer mensen per woning te huisvesten. Bovendien is het sociaal, verlaagt het de huur per persoon en benut je de bestaande voorraad veel beter.
3. Verbeter het investeringsklimaat
Er zijn verschillende meningen over hoe we deze wooncrisis kunnen verhelpen. De ene kant van het politieke spectrum roept dat we tientallen miljarden in de woningbouwcorporaties moeten stoppen. De ander vindt dat de markt volledig vrij moet worden gelaten of dat we alleen Nederlandse pensioenfondsen nodig hebben om in middenhuur te investeren. In alle drie de oplossingen zit een kern van waarheid. Zorg voor meer sociale woningen door corporaties minder te belasten en huurbevriezingen in de toekomst tegen te gaan zodat ze zoveel mogelijk kunnen investeren in nieuwbouw en verduurzaming.
Dit geldt evenzo voor de institutionele beleggers: zij willen dolgraag met al hun institutioneel kapitaal in de middensector investeren, maar dan moet dit wel fiscaal aantrekkelijk worden gemaakt. Schaf daarom de renteaftrekbeperking af voor woningbeleggers en corporaties door invoering van de Europese groepsvrijstelling binnen de ATAD-regels. Zorg voor gelijke fiscale behandeling van Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijk te houden.
Miljarden aan privaat spaargeld
Last but not least hebben we ook het private kapitaal nodig. Zij zijn vertegenwoordigd met 1,2 miljoen woningen in zowel het sociale, midden als vrije sector segment. Zorg dat al die honderden miljarden aan spaargeld aangewend worden tot het investeren in nieuwbouw, transformatie, optoppen en splitsen. Met name de private sector is hier het sterkst in. Zij realiseerden tussen 2021 en 2023 voor 15 duizend nieuwe woningen in het bestaande segment. De potentie is er om 35 duizend nieuwe woningen toe te voegen mits het investeringsklimaat interessant genoeg is. Verlicht de belastingdruk in box 3 door een forfaitaire kostenaftrek toe staan tot het nieuwe stelsel is ingevoerd zodat deze investeerders worden gestimuleerd in plaats van tegengewerkt.
4. Durf keuzes te maken in huidige wetgeving
Alle wetgeving rondom wonen is politiek gevoelig, maar als je het pragmatisch bekijkt is het vrij simpel. Niemand wil schimmelwoningen of torenhoge huren. Er is eigenlijk maar één wet nodig om de verhuurders die er een potje van maken te weren van deze woningmarkt. De Wet goed verhuurderschap geeft gemeentes genoeg tools om de slechte verhuurders van de markt te weren. Tegelijkertijd worden woningen die de afgelopen jaren tot het betaalbare segment behoorden met tienduizenden woningen per jaar verkocht als koopwoning. De Wet betaalbare huur, opkoopbeschermingsregels, leegstandsverordeningen, verhuurvergunningen en de Wet vaste huurcontracten zorgen ervoor dat investeringen in het betaalbare segment verdwijnen en dat de schaarste op de huurmarkt in het sociale- en middensegment nog groter worden.
Goedbedoelde wetgeving die in de tijd dat de rente negatief was logisch leek, maar nu door de huidige tijd ontwrichtend uitwerkt. Door het versoepelen en afschaffen van deze overbodige regels kunnen huurders straks weer een aantal jaren in hun favoriete stad tijdelijk huren voordat ze hun eerste koopwoning gaan kopen. Durf keuzes te maken die wellicht niet populair klinken, maar deze groep huurders juist wél helpen. Nergens ter wereld zijn huurders zo goed beschermd als hier óók als deze regels worden afgeschaft of versoepeld. Zonder aanbod in het huursegment kunnen huurders nergens meer terecht.
5. Leer van het buitenland
Als we kijken naar het buitenland zien we een algemeen beeld: overal staat de woningmarkt onder druk. In de landen die vergaand hebben gereguleerd zien we hetzelfde als in Nederland: de koek wordt er niet groter van, maar wordt simpelweg anders verdeeld terwijl de schaarste blijft toenemen. In landen als Denemarken, waar het beleid voor verhuurders aantrekkelijk en voorspelbaar is, zien we investeringen aantrekken, aantallen toenemen en de huurprijzen dalen of stabiliseren. Het vertrouwen van beleggers is weg door een stapeling van maatregelen. Zorg ervoor dat het vertrouwen toeneemt door aan de ene kant ook de hand in eigen boezem te steken.
Geef toe dat het beleid wellicht te veel de verkeerde kant is opgeschoten. Laat aan de andere kant zien dat de overheid bereid is te leren van haar fouten door wetgeving te versoepelen en beleggers het vertrouwen te geven dat de komende tijd de situatie blijvend verbeterd. Dan stimuleer je investeringen. De overheid bouwt immers geen huizen.
Tot slot
Ik zie er naar uit met u samen te werken en te werken aan oplossingen op basis van feiten. In het verleden zijn er te veel beslissingen genomen op basis van onderbuikgevoelens. Probeer hierin een open en objectieve blik te houden. Ik wens u veel wijsheid en succes toe in uw nieuwe functie!
Eerder gepubliceerd in deze serie:
Advies van huurrechtadvocaat Claudia van Meurs
Advies van Annexum oprichter Huib Boissevain
Advies van Captial Value director Thijs Konijnendijk
Advies van Fiscalist en partner bij Rechtstaete Luc van Dijk
Advies van Founder Pararius Jasper de Groot
