Hoewel de overstap naar een stelsel op basis van werkelijk rendement voorlopig is uitgesteld, blijft het huidige forfaitaire systeem van kracht. Dit systeem kent echter jaarlijkse aanpassingen die direct impact hebben op de portemonnee van de belegger.
De actuele situatie in Box 3
Voor vastgoedbeleggingen in Box 3 zijn verschillende factoren van belang. 'Het heffingsvrije vermogen en de forfaitaire rendementen worden jaarlijks gecorrigeerd om aan te sluiten bij de marktontwikkelingen', zegt Hoek. Voor 2026 is het heffingsvrije vermogen vastgesteld op € 59.357,- per persoon. 'Daarnaast is het forfaitaire rendement op 'overige bezittingen' voor 2026 vastgesteld op 6,00%.'
Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat het fictieve rendement op hun bezit vaak hoger ligt dan in voorgaande jaren, terwijl werkelijke exploitatiekosten in dit stelsel nog niet volledig verrekenbaar zijn. 'Dit maakt het extra belangrijk om kritisch te kijken naar de samenstelling van je vermogen en je fiscale structuur', aldus Hoek.
Wat kun je doen vóór de jaarlijkse peildatum?
Er zijn verschillende manieren om je vermogen te herstructureren of beter te positioneren vóór het nieuwe systeem ingaat én om je beter in te dekken voor eventuele aanstaande wijzigingen of onzekerheden:
1. Let op verborgen overwaarde
Veel beleggers hebben in de afgelopen jaren een forse waardestijging van hun vastgoedportefeuille gezien. Wanneer ook de WOZ-waardes zijn gestegen, ontstaat er hierdoor ‘slapend vermogen’; vermogen dat niet tastbaar of liquide is, maar wél wordt meegerekend in het totale box 3-vermogen.
‘Het kan daarom interessant zijn om deze overwaarde te verzilveren, bijvoorbeeld door herfinanciering’, zegt Hoek. ‘Hierdoor komt enerzijds extra kapitaal vrij, maar wordt ook de schuldpositie vergroot, die weer afgetrokken kan worden van het belastbare vermogen in box 3. Per saldo betaal je dan minder vermogensbelasting. Het extra vermogen kan worden ingezet voor nieuwe aankopen, verduurzaming van het pand of als agio-storting in een BV, waarmee je verdere stappen kunt zetten.’
2. Overweeg een zakelijke structuur
Voor beleggers met meerdere panden of beleggers die voornemens zijn om panden aan te kopen, kan het lonen om voor een BV-structuur te kiezen. Hoek: ‘Over het algemeen biedt de fiscale regelgeving voor bedrijven meer stabiliteit dan die voor particulieren. Bovendien betaal je in een BV belasting over de werkelijke winst, die je als ondernemer zelf kunt sturen. Exploitatiekosten en rentelasten zijn vaak volledig aftrekbaar.
Voordelen BV-structuur:
- Fiscaal efficiënter bij actieve exploitatie en waardegroei
- Geen discussie over actief of passief vermogensbeheer
- Meer mogelijkheden bij overdracht van vermogen
- Bescherming van privévermogen (door beperkte aansprakelijkheid)
- Verkoopwinsten worden niet direct belast bij verkoop, maar pas aan het einde van het boekjaar (indien niet opnieuw geïnvesteerd)
- Zelf meer regie over winst en belasting
Let op: een zakelijke structuur is geen ‘one size fits all’. Laat je goed adviseren door een fiscalist met ervaring in vastgoed. Het kan dus goed zijn dat dit niet je huidige boekhouder is.’
3. Investeer
Stilstaand vermogen levert nauwelijks rendement op, maar wordt wél meegerekend in je box 3-vermogen. ‘Met een groot bedrag aan vrij vermogen kan het interessant zijn om dit te investeren en zo je belastingdruk te verlagen’, zegt Hoek.’Denk bijvoorbeeld aan verduurzaming van vastgoed, wat niet alleen waardeverhogend werkt maar ook maatschappelijk verantwoord is; aan slimme financiering met hefboomwerking om je rendement te vergroten; of aan investeren via een BV voor meer fiscale grip en flexibiliteit.’
Dit artikel is gesponsord door Financieren.nl.
