Wat voor Touw vaststaat: het huidige Box-3 stelsel is onhoudbaar. Daarin wordt nog uitgegaan van fictief of forfaitaire rendementen van 6%, waarover de fiscus 36% belasting heft. ‘Dat percentage van 6% is te hoog, dat haal je in een vrije marktsituatie vaak niet eens. Het gevolg is dat vastgoedbeleggers soms meer belasting aan Box 3 betalen dan dat ze aan huur binnenkrijgen. En dan hebben we ook nog te maken met de invoering van de Wet betaalbare huur. Dus aan de ene kant gaat de Belastingdienst er van uit dat je een gemiddeld rendement van 6% haalt, terwijl er aan de andere kant wetgeving is die het de facto verbiedt om dat rendement ook daadwerkelijk te behalen.’

Private verhuursector belangrijk

Om iets te doen aan de enorme belastingdruk, zorgt Vastgoed Belang ervoor dat het onderwerp op de politieke agenda blijft staan. Volgens Touw is het hoopgevend dat het politieke besef is toegenomen dat de private verhuursector belangrijk is voor het oplossen van woningnood. ‘De totale private sector bestaat uit ongeveer 1,1 miljoen woningen waar in totaal zo’n twee miljoen mensen zijn gehuisvest. Zowel verhuurders als huurders zitten op dit moment klem tussen regelgeving en fiscale druk. De situatie is nijpend. Bijna iedereen in de politiek en bij de overheid ziet in dat er iets moet gebeuren aan het investeringsklimaat op de woningmarkt in het algemeen en aan Box 3 in het bijzonder. Tegelijkertijd zien we ook dat iedereen daarbij vooral inzet op een volledig nieuw Box 3-stelsel, maar dat er weinig tot niets gebeurt aan de enorme belastingdruk waar we vandaag mee te maken hebben.’

Rechtszaak tegen de Nederlandse staat

Vastgoed Belang bereidt op dit moment daarom een rechtszaak voor tegen de Nederlandse staat, met als inzet dat het huidige Box 3-beleid onrechtvaardig is. Touw: ‘Bij ons zijn gevallen bekend van verhuurders die gebukt gaan onder een belastingdruk van 156%. Dat is natuurlijk onhoudbaar en een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht. We hebben geprobeerd in gesprek met politiek en ministeries op te lossen, maar op een gegeven moment werd het duidelijk dat daar vanwege budgettaire redenen te weinig draagvlak is om tot een oplossing te komen. We zagen dan ook geen andere keuze meer dan naar de rechter te gaan, dit is echt een noodgreep.’

Touw is ervan overtuigd dat Vastgoed Belang de rechtszaak zal winnen, maar is tegelijkertijd ook realistisch over hoelang het gaat duren voordat rechtsherstel zal volgen. ‘We zullen met een beetje pech tot aan het Europees Hof moeten doorgaan, wat betekent dat we dan nog jaren bezig zijn.’ Vastgoed Belang helpt leden daarom om zelf ook iets aan hun belastingdruk te doen in Box 3. Bijvoorbeeld door ze in staat te stellen tegenbewijs te leveren op de door de Belastingdienst gehanteerde leegwaarderatio, het percentage van de WOZ-waarde waarvoor een verhuurde woning in Box 3 mag worden gewaardeerd.

Verhoogde forfaitaire leegwaarderatio’s

In 2023 zijn de forfaitaire leegwaarderatio’s van de Belastingdienst enorm verhoogd, wat mede heeft bijgedragen aan de hoge belastingdruk. Touw: ‘Het goede nieuws is dat de Hoge Raad al in 2015 heeft geoordeeld dat verhuurders het recht hebben om tegenbewijs te leveren, als de werkelijke waarde van een woning in verhuurde staat minimaal 10% afwijkt van de waarde die de Belastingdienst hanteert.’ Via de Ledenservice Tegenbewijs Leegwaarderatio helpt de organisatie leden om met objectieve marktdata bewijs te leveren dat dat voor hun verhuurde woning inderdaad het geval is, wat een enorme belastingbesparing kan opleveren.

Andere noodzakelijke verbeteringen

Naast het verlagen van de fiscale druk in onder andere Box 3, blijft Vastgoed Belang zich inzetten voor andere noodzakelijke verbeteringen aan het investeringsklimaat. ‘Er is een duurzame verbetering van de vastgoedmarkt nodig, met een sleutelrol voor particuliere verhuurders. Daar hoort bijvoorbeeld ook versoepeling van de Wet betaalbare huur of het weer toestaan van tijdelijke huurovereenkomsten bij. We zien gelukkig dat er voorzichtig wat politieke wil komt om daarmee aan de slag te gaan. Wij doen er in ieder geval alles aan om de politiek bij de les te houden. Daarom zeg ik ook tegen onze leden: hou vol!’

Uitpondgolf

Als voorbeeld van bij de les houden, wijst Touw op de uitpondgolf die naar verwachting vanaf het derde kwartaal van 2026 gaat afzwakken. ‘Je hoort nu al dat dat wordt geïnterpreteerd als dat het ergste achter de rug is. Maar de enige reden dat het aantal uitpondingen vanaf juli in absolute aantallen gaat afnemen, is dat de mutatiegraad afneemt door het aflopen van de laatste reguliere tijdelijke contracten. Per woning die vrijkomt wordt er nog net zo hard uitgepond. Het aantal beschikbare huurwoningen voor woningzoekenden blijft ook in de tweede helft van 2026 enorm laag, terwijl het aanbod koopwoningen ook nog eens afneemt. Daardoor stokt de doorstroming op de woningmarkt nog meer, terwijl de druk hoog blijft. Het is dus juist erger dan ooit: we komen in een wooninfarct.’

Dit artikel is gesponsord door Vastgoed Belang.