Vastgoedbeleggers kregen de afgelopen jaren heel wat voor de kiezen. Stijgende rentes, wereldwijde conflicten, een hogere overdrachtsbelasting, aangescherpte huurregels en het huidige forfaitaire rendement in box 3 drukten op het rendement. Daardoor is zelf vastgoed aanhouden niet alleen financieel uitdagender geworden, maar ook tijdrovender.
Toch liggen er ook in de huidige markt kansen, meent De Boer. Dat vraagt volgens hem wel om een andere manier van kijken. Beleggers die vastgoed willen blijven opnemen in hun portefeuille, moeten aandacht hebben voor spreiding, beheer en de vraag of direct eigendom nog altijd de beste vorm is. ‘Je wilt niet al je eieren in één mandje.’
Zelf vastgoed beheren kost steeds meer tijd
Vastgoed blijft voor veel beleggers aantrekkelijk door huurinkomsten, langlopende contracten en de mogelijkheid om huren bij bepaalde typen vastgoed te indexeren. Tegelijkertijd deden veel investeerders en beleggers hun woningen vorig jaar van de hand. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat ze in het laatste kwartaal van 2025 een recordaantal van ruim 20.700 woningen verkochten. Van deze investeerderswoningen werd 61 procent verkocht aan eigenaar-bewoners.
Volgens De Boer is die beweging goed te verklaren: ‘De combinatie van een verhoogde overdrachtsbelasting, de ingeperkte huren als gevolg van de Wet betaalbare huur en ongunstige fiscale maatregelen heeft het lastiger gemaakt om nog een aantrekkelijk rendement te halen uit vastgoed in de schaarse woningmarkt. Woningbezit als beleggingsobject vraagt vandaag de dag meer kennis, aandacht en organisatie.’
Een alternatief voor zelf vastgoed bezitten en verhuren is samen met andere beleggers deelnemen in een vastgoedfonds”
‘Om vastgoed consistent te beheren, te verhuren, aan te kopen en verkopen heb je een machientje nodig. Je moet huurders vinden, contracten beheren, onderhoud organiseren, financiering regelen, wet- en regelgeving bijhouden en bepalen wanneer verhuren of verkopen verstandig is. Het is echt hard werken.’
Vastgoedfondsen verdelen eigendom en beheer
Voor een particuliere belegger is dat steeds moeilijker en ingewikkelder geworden, tenzij het om een grote speler in de markt gaat. ‘Een alternatief voor zelf vastgoed bezitten en verhuren is samen met andere beleggers deelnemen in een vastgoedfonds’, zegt De Boer. ‘Daarmee blijft vastgoed onderdeel van de portefeuille, terwijl professioneel beheer, spreiding en dagelijkse uitvoering bij de fondsbeheerder liggen.’
Ook binnen een fonds blijft vastgoed een belegging met een lange horizon. ‘Dat betekent niet automatisch dat vermogen jarenlang volledig vast hoeft te staan’, zegt De Boer. ‘We hebben fondsen met een vaste looptijd, waarin beleggers in principe de gehele periode participeren. Daarnaast zijn er open-end fondsen, die elk hun eigen regelingen hebben voor inkoop en uitstap.’
Risico’s vragen actief beheer
Net als andere vormen van beleggen kent ook deelnemen in een vastgoedfonds risico’s, zoals het risico op leegstand of vermindering van de waarde. ‘Wij proberen het effect van bepaalde risicofactoren zo veel mogelijk te beperken’, zegt De Boer. ‘Het belangrijkste is: zorgen dat je vastgoed er altijd zo goed mogelijk bijstaat. Daar hoort ook bij dat je continu in dialoog bent met je huurders. Onze mensen hebben voor onze supermarktfondsen bijvoorbeeld bijna dagelijks contact met supermarktketens. Door die huurrelaties weten we beter wat er speelt op locaties en kunnen we sneller inspelen op kansen of risico’s.’
Onze mensen hebben voor onze supermarktfondsen bijvoorbeeld bijna dagelijks contact met supermarktketens”
Meebewegen met de markt
Een ander onderdeel van risicobeheersing is meebewegen met marktontwikkelingen of veranderende regels. Bijvoorbeeld door bij woningfondsen een uitpondstrategie te hanteren en afzonderlijke vrijgekomen woningen te verkopen omdat ze, in de huidige marktomstandigheden en wet- en regelgeving, zonder huurder meer opbrengen. De Boer: ‘Maar het is geen wet van Meden of Perzen dat huurwoningen in verhuurde staat altijd minder waard zijn dan koopwoningen. Een paar jaar geleden was precies omgekeerd. Als de wet- en regelgeving zo verandert dat huurwoningen juist weer meer aantrekkelijk zijn dan uitpondwoningen, dan gaan we met alle plezier door met het exploiteren van huurwoningen.’
Zijn voorbeeld maakt duidelijk dat beleggen een actieve houding vergt. De Boer: ‘Je kunt niet achteroverleunen. Je moet er de hele dag mee bezig zijn, maar door erbovenop te zitten en voortdurend te kijken naar de renteontwikkelingen, proberen we de risico’s zo veel mogelijk te mitigeren voor de beleggers.’
Dit artikel is gesponsord door Annexum.
