Gesponsord

Box 3 beleggers opgelet: dit kun je doen vóór 31 december 2025

Box 3 beleggers opgelet: dit kun je doen vóór 31 december 2025

Het einde van het jaar nadert en dat betekent dat iedereen met vermogen nog beperkt de tijd heeft om hun fiscale positie te optimaliseren. Immers, 1 januari is de peildatum voor de vermogensbelasting. Bovendien worden er per 2026 enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd in box 3, die vooral vastgoedbeleggers raken. Arjen Hoek, partner bij Financieren.nl, zoomt in op de mogelijkheden die vastgoedbeleggers hebben om vóór 31 december hun vermogen strategisch te herstructureren en zich voor te bereiden op de hogere belastingdruk in 2026 en daarna.

Hoewel het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement oorspronkelijk gepland stond voor 2026, is de invoering uitgesteld tot 2028. Tot die tijd blijft het huidige forfaitaire systeem van kracht, maar met enkele belangrijke aanpassingen per 1 januari 2026:

Voor vastgoedbeleggingen in box 3 zijn verschillende wijzigingen van belang. ‘Het heffingsvrije vermogen per persoon daalt van €57.584 naar €51.396, waardoor meer vermogen belast wordt’, zegt Hoek. ‘Daarnaast stijgt het forfaitaire rendement op ‘overige bezittingen’ fors van 5,88% naar 7,77%, wat leidt tot een hogere belastingdruk voor beleggers. Verder blijft de belastingdruk op spaargeld en schulden relatief beperkt, maar het verschil met overige bezittingen wordt groter.’

Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat het fictieve rendement op hun bezit fors stijgt, terwijl de werkelijke inkomsten (zoals huur) nog niet worden meegenomen. ‘Dit maakt het extra belangrijk om kritisch te kijken naar de samenstelling van je vermogen en je fiscale structuur’, zegt Hoek.

Wat kun je doen vóór 31 december 2025?

Er zijn verschillende manieren om je vermogen te herstructureren of beter te positioneren vóór het nieuwe systeem ingaat én om je beter in te dekken voor eventuele aanstaande wijzigingen of onzekerheden:

1. Let op verborgen overwaarde

Veel beleggers hebben in de afgelopen jaren een forse waardestijging van hun vastgoedportefeuille gezien. Wanneer ook de WOZ-waardes zijn gestegen, ontstaat er hierdoor ‘slapend vermogen’; vermogen dat niet tastbaar of liquide is, maar wél wordt meegerekend in het totale box 3-vermogen.

‘Het kan daarom interessant zijn om deze overwaarde te verzilveren, bijvoorbeeld door herfinanciering’, zegt Hoek. ‘Hierdoor komt enerzijds extra kapitaal vrij, maar wordt ook de schuldpositie vergroot, die weer afgetrokken kan worden van het belastbare vermogen in box 3. Per saldo betaal je dan minder vermogensbelasting. Het extra vermogen kan worden ingezet voor nieuwe aankopen, verduurzaming van het pand of als agio-storting in een BV, waarmee je verdere stappen kunt zetten.’

2. Overweeg een zakelijke structuur

Voor beleggers met meerdere panden of beleggers die voornemens zijn om panden aan te kopen, kan het lonen om voor een BV-structuur te kiezen. Hoek: ‘Over het algemeen biedt de fiscale regelgeving voor bedrijven meer stabiliteit dan die voor particulieren. Bovendien betaal je in een BV belasting over de werkelijke winst, die je als ondernemer zelf kunt sturen. Exploitatiekosten en rentelasten zijn vaak volledig aftrekbaar.

Voordelen BV-structuur:

  • Fiscaal efficiënter bij actieve exploitatie en waardegroei
  • Geen discussie over actief of passief vermogensbeheer
  • Meer mogelijkheden bij overdracht van vermogen
  • Bescherming van privévermogen (door beperkte aansprakelijkheid)
  • Verkoopwinsten worden niet direct belast bij verkoop, maar pas aan het einde van het boekjaar (indien niet opnieuw geïnvesteerd)
  • Zelf meer regie over winst en belasting

Let op: een zakelijke structuur is geen ‘one size fits all’. Laat je goed adviseren door een fiscalist met ervaring in vastgoed. Het kan dus goed zijn dat dit niet je huidige boekhouder is.’

3. Investeer

Stilstaand vermogen levert nauwelijks rendement op, maar wordt wél meegerekend in je box 3-vermogen. ‘Met een groot bedrag aan vrij vermogen kan het interessant zijn om dit te investeren en zo je belastingdruk te verlagen’, zegt Hoek.’Denk bijvoorbeeld aan verduurzaming van vastgoed, wat niet alleen waardeverhogend werkt maar ook maatschappelijk verantwoord is; aan slimme financiering met hefboomwerking om je rendement te vergroten; of aan investeren via een BV voor meer fiscale grip en flexibiliteit.’

Dit artikel is gesponsord door Financieren.nl.

Wat levert het nou op, woningverhuur?

Bij verhuurders klotst het geld tegen de plinten, klinkt het vaak. Dat kan best wat minder, aldus bestuurders en burgers. Het frame dat door het ministerie van Volkshuisvesting in het leven is geroepen, heeft zijn effect niet gemist. Dat terwijl de praktijk toch écht een ander beeld toont. Pas als het narratief kantelt en de werkelijkheid aan terrein wint, kan het beleid veranderen. Maar: dat lukt alleen als jullie van je laten horen. Kortom, open die boeken en maak ons – en de rest van de wereld - deelgenoot van wat het nou oplevert kost, die woningverhuur.
Dit kost mijn verhuur

(Te) creatief met de WWS-telling?

Tijden waarin de huuropbrengsten onder druk staan terwijl de kosten alsmaar stijgen, vragen om creatieve oplossingen. Maar zijn die wel legaal? We zijn benieuwd hoe jij een mouw probeert te passen aan het WWS-stelsel en de Wet betaalbare huur en liggen dit graag aan een jurist. Want vragen als 'doet deze regelgeving ook opgeld voor wie woningen aan bedrijven verhuurt?' en 'Wat als een huurder juist méér wil betalen?' – het zijn vragen die bij iedereen spelen. Maar of het ook mag van Mona?
Dit is mijn vraag

Vastgoedlessen

Ook binnen het vastgoed geldt: er is weinig leerzamer dan andermans ervaring en kennis. Hoe ben je in vastgoed gerold, wat zijn je ervaringen en waar sta je nu? Waarover twijfel je, en wat zijn je overwegingen en oplossingen? Beeldvorming is álles en het wordt tijd om het narratief als sector terug te pakken. Kortom: deel je verhaal met ons, we leren graag en wie weet wat je verhaal teweegbrengt.
Dit is mijn verhaal