We horen het vaak: “door de schaarste blijven de prijzen alleen maar stijgen.” Maar dat is te kort door de bocht. Uiteindelijk gaat het maar om één ding: de maandlasten die een koper kan en mag dragen.
1. Minder leencapaciteit door belastingmaatregelen
Het nieuwe kabinet zet stevig in op het afbouwen van de HRA. Daarbovenop gaan er serieuze geluiden op voor verhoging van het eigenwoningforfait. Dat betekent hogere lasten voor bestaande huiseigenaren en minder leenruimte voor starters. Als de bank minder wil lenen, kunnen kopers simpelweg niet meer de hoofdprijs betalen.
2. Overwaarde en vermogen worden belast
De politiek kijkt nadrukkelijk naar het belasten van overwaarde bij verkoop. Tel daar de fors hogere heffing in Box 3 bij op, en duidelijk is dat mensen met spaargeld veel minder speelmogelijkheden krijgen.
3. De lage rente is verleden tijd
Veel huiseigenaren hebben in de periode van ultralage rente hun hypotheek 15 of 20 jaar vastgezet. Maar rentecontracten lopen af, en dan komen er tarieven van 4% op tafel. Voor een gezin betekent dat honderden euro’s extra per maand. Dat maakt nieuwe aankopen minder bereikbaar waardoor opgebouwd kapitaal (overwaarde) niet meer doorstroomt.
4. Doorstroming stokt, de markt loopt vast
Een huiseigenaar die bij doorstroming twee keer zoveel maandlasten kwijt is voor een kleiner huis, zet zijn woning niet in de verkoop. Daardoor blijft voldoende gevarieerd aanbod op slot en de natuurlijke doorstroomketen droogt op. Zonder passend aanbod verdwijnt de lust om het nog te proberen.
5. Schaarste leidt niet altijd tot hogere prijzen
Het beeld is bekend: twintig kijkers bij een leuke tussenwoning, maar slechts één of twee kunnen écht overbieden. Het zijn hun transacties die in het Kadaster verschijnen, en zo lijkt het alsof prijzen altijd omhoog gaan. Maar zodra de rijkste kopers uitgekocht raken, blijft de massa over en die kan die prijzen niet betalen. Dan zakt de markt door zijn hoeven.
6. Beleggingswaarde onder druk
Voor beleggers wordt de woningmarkt steeds onaantrekkelijker. Huurregulering, maximale huurprijzen, hogere overdrachtsbelasting en zwaardere lasten in Box 3 maken woningen als beleggingsobject minder rendabel. Minder vraag van beleggers betekent minder concurrentie voor particuliere kopers. Ook dit zorgt voor steeds minder prijsdruk omhoog.
7. De psychologie kantelt
Huizenprijzen stijgen zolang jonge kopers geloven dat het morgen duurder is. Maar dat geloof brokkelt af. Fiscale lasten nemen toe, rentelasten zijn hoog, en het idee van “eeuwige stijging” maakt plaats voor voorzichtigheid. Zodra die psychologie kantelt, zie je dat prijzen gaan stabiliseren of dalen.
Conclusie
Het groeit nooit tot in de hemel. Waar de afgelopen jaren politiek en monetair beleid de prijzen hebben aangejaagd, zien we nu juist het tegenovergestelde. Belastingen nemen toe, rente is blijvend hoger en men kan die hoge prijzen straks niet meer dragen.
