Soms denk je dat je in het vastgoed alles inmiddels wel een keer hebt gezien. Ook als de koper van een woning een rooms-katholieke parochie blijkt te zijn. Op zichzelf niets bijzonders. Een parochie kan gewoon vastgoed kopen. Dus: koopovereenkomst, levering voorbereiden, recherche doen en natuurlijk controleren wie namens de koper bevoegd is.
Eigen kerkelijk recht
Je controleert de even de bestuurders bij de Kamer van Koophandel. 'Even'.
Niet dus.
De parochie stond keurig ingeschreven maar de bestuurders niet. En daarmee begon een onverwacht uitstapje naar het canonieke recht. Een parochie is namelijk niet zomaar te vergelijken met een stichting of een bv. Een parochie is een zelfstandig onderdeel van het Rooms-Katholiek Kerkgenootschap en heeft rechtspersoonlijkheid op grond van artikel 2:2 BW. Wie namens de parochie mag handelen en welke besluiten daarvoor nodig zijn, wordt mede bepaald door het eigen kerkelijke recht.
Dus kwamen er vragen die je bij een gewone vastgoedtransactie niet iedere dag tegenkomt.
Wie zitten er eigenlijk in het parochiebestuur? Wie heeft besloten dat deze woning wordt gekocht? Waren bij die vergadering voldoende bestuursleden aanwezig? Wie mag de koopovereenkomst tekenen? En wie mag uiteindelijk namens de parochie bij de levering optreden?
Voor bepaalde vermogensrechtelijke handelingen wordt de parochie vertegenwoordigd door de voorzitter en de secretaris gezamenlijk. Onder voorwaarden kan ook de vicevoorzitter samen met de secretaris optreden. Maar dan moet die vicevoorzitter wel over de juiste machtiging beschikken.
Enter de bisschop
De aanvankelijke stukken dateerden deels uit 2019. Dat schiet natuurlijk niet erg op bij een overdracht in 2026. Bestuurders kunnen zijn vertrokken, functies kunnen zijn gewijzigd en volmachten kunnen zijn geëindigd. Dus moest er een actuele verklaring van het bisdom komen over de samenstelling van het bestuur. Ook moest de machtiging van de vicevoorzitter worden geactualiseerd.
En toen kwam de bisschop in beeld. Want een parochie die vastgoed koopt, heeft daarvoor voorafgaande schriftelijke machtiging van de bisschop nodig. Dat is bepaald geen formaliteit.
Zonder de vereiste bisschoppelijke machtiging mag de notaris de akte niet passeren. Onze beroepsorganisatie heeft daar dit jaar nog uitdrukkelijk voor gewaarschuwd. Bij het ontbreken van de vereiste machtiging bestaat het risico van nietigheid van het besluit en de daarop gebaseerde akte.
Oftewel: dan hebben we niet alleen een kerkelijk probleem, maar vooral een vastgoedprobleem.
Wwft óók voor kerkelijke rechtspersoon
Inmiddels lag er dus een aardig boodschappenlijstje op mijn bureau: een bestuursbesluit, een actuele verklaring over de samenstelling van het bestuur, een geactualiseerde machtiging van de vicevoorzitter, een volmacht voor de leveringsakte, uiteraard de bisschoppelijke machtiging én duidelijkheid over de herkomst van het geld waarmee de parochie de woning betaalt.
Want ook als de koper een parochie is, moet de notaris kunnen vaststellen waar de koopsom vandaan komt. De Wwft maakt geen uitzondering omdat de koper een kerkelijke rechtspersoon is. En dat allemaal voor een overdracht die binnen ongeveer een week moest plaatsvinden. En juist bij tijdsdruk blijkt weer wat de rol van de notaris bij een vastgoedoverdracht inhoudt.
Kapelaan in kerststal?
Koper en verkoper kunnen haast hebben. De makelaar kan de datum al hebben afgesproken. De verhuiswagen kan bij wijze van spreken al besteld zijn. Maar als notaris moet je nog steeds kunnen vaststellen dat de koper de transactie rechtsgeldig kan aangaan, dat daar rechtsgeldig toe is besloten, dat de koopsom een verklaarbare herkomst heeft en dat uiteindelijk de juiste personen namens die koper handelen.
Bij een bv kom je met het Handelsregister en de statuten meestal een heel eind. Bij deze koper had ik daarnaast het Algemeen Reglement voor het bestuur van een parochie nodig, een actuele verklaring van het Bisdom Breda én machtiging van de bisschop.
De woning is bestemd voor de kapelaan. Hij moet zijn huidige woning verlaten, dus er zat enige druk achter de passeerdatum. Ik opperde nog dat we gelukkig nog een kerststal in het dorp hebben. Mocht de bisschoppelijke machtiging niet op tijd komen en de kapelaan daardoor tijdelijk zonder woning zitten, dan was er in ieder geval een noodoplossing. Als het goed genoeg is voor het Kindeke Jezus, moest het tenslotte ook goed genoeg zijn voor de kapelaan.
Alle gekheid op een stokje, gelukkig hoefde het zo ver niet te komen. Maar dit is misschien wel wat vastgoed zo leuk maakt. Je dénkt dat je een woning overdraagt. En voor je het weet zit je in het canonieke recht.
