Je hebt ergens in de jaren tachtig, negentig of begin 2000 een pand gekocht. Niet perse omdat je een vastgoedmagnaat wilde worden. Maar omdat het slim was. Een pensioenvoorziening, zeiden ze. Stenen vergaan niet. Je kocht iets kleins, een appartement, tussenwoning of een twee-onder-een-kapwoning, misschien later nog twee of drie panden erbij. Je verbouwde, je verhuurde, je regelde het gewoon. Herkenbaar?

Splitsen avant la lettre

24 jaar geleden kon je al voor zo’n € 120.000,- een twee onder één kapwoning kopen, vertelde een klant me. Bizar; in feit nog niet eens zo lang geleden. Hij kocht de woning, besloot om er niet zelf te gaan wonen maar om het slim op te splitsen en te verhuren.

Beneden creëerde hij een appartement met eigen douche en toilet. De doorzonkamer werd opgedeeld door slaapkamer aan de voorkant te creëren. De woonkamer kwam aan de achterkant, grenzend aan de eigen tuin. De trap naar boven werd dichtgetimmerd: een kozijn met deur en slot erin. En voila: in een handomdraai creëerde hij een tweede zelfstandige woning. Boven plaatste hij een keukenblok in een van de 3 slaapkamers; de badkamer en het toilet zaten er al.

Twee zelfstandige woningen uit één huis. Twintig jaar lang verhuurd. Eerst aan stelletjes, later steeds vaker aan alleenstanden.

Alles al gezien

2,5 jaar geleden was hij nog steeds vast besloten om nooit te verkopen. Hij had alles al eens meegemaakt. De crisis van 2008. De aanscherping van verschillende regels. De stijgende belastingdruk. Hij haalde zijn schouders op en ging door. Zoals zovelen die ik ken.

Maar vorig jaar maakte hij de balans op.
De huurder beneden had een tijdelijk huurcontract. Dat liep af. Ze vertrok.
De huurder boven? Een fijne huurder. Hij deelde met haar het idee om te verkopen. Ze was bereid om te vertrekken maar kon niets anders vinden. Helemaal niets. Ik heb haar nog geholpen met zoeken, met opties, met alternatieve routes. De eigenaar had ook een verhuisvergoeding aangeboden, want dat vond hij wel zo netjes.

Maar wat heb je aan een verhuisvergoeding als er geen huis is?

Leegstand

De woning beneden bleef leeg. Elf maanden lang. Aangezien sinds 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten van kracht is en tijdelijke contracten een stuk lastiger zijn geworden, durfde de eigenaar niet opnieuw te verhuren. Hij was als de dood dat hij bij een nieuwe verhuring de huurder er niet uit zou krijgen. Daar gaat de kans op verkopen.

Na ruim een jaar zoeken had de huurder boven een nieuwe woning gevonden. De eigenaar besloot het verkopen door te zetten. En daarmee verdwenen weer twee huurwoningen uit de huurmarkt. Voorgoed. Huurwoningen die nooit meer terugkomen.

Dit is geen uniek verhaal. Dit is wat er dagelijks gebeurt. Ik weet op dit moment zo'n veertig woningen die leegstaan of binnenkort leegkomen. Veertig woningen! In een land waar de vraag naar huurwoningen groter is dan ooit. Maar verhuurders willen niet voor onbetaalde tijd verhuren. Dat is de les die zij geleerd hebben. En dus staan ze leeg.

Vraag

Aan de andere kant zit mijn mailbox vol.
Allemaal mensen die hard een woning nodig hebben. Die het geen probleem vinden om tijdelijk te huren. Die nu nog of weer bij hun ouders wonen of langer bij hun ex-partner blijven. Of inmiddels werken maar al te lang in hun studentenhuis wonen omdat er simpelweg niets anders is. Huurders vragen niet om eeuwige zekerheid, maar gewoon om een dak boven hun hoofd, voor nu.

Als verhuurmakelaar kén ik mijn klanten. Het zijn onder andere kleine particuliere verhuurders met één tot drie panden, die destijds slim investeerden in hun eigen pensioenvoorziening. Er zitten veel ondernemers tussen. , In box 3 zien ze hun rendement verdampen. En één voor één besluiten ze te verkopen. Niet omdat ze dat willen maar omdat de cocktail van belastingdruk, onzekerheid en regelgeving hen geen andere keuze laat.

Als ik doorvraag, zeggen ze bijna allemaal hetzelfde: "Natuurlijk had ik de woning verhuurt, als een tijdelijk contract was toegestaan."

Woningtekort? Te veel Wetten en regels!

Verhuurder die tijdelijk willen verhuren, huurders die tijdelijk willen huren: die twee werelden zouden elkaar moeten vinden. Maar de wet staat ertussen. Tijdelijke huurcontracten zijn niet dé oplossing voor de woningcrisis. Maar ze zijn wel de smeerolie. Ze geven beweging aan een markt die dichtslibt. In de particuliere huursector huurde niemand zijn hele leven, de huurmarkt was een tussenstop. Huurders bleven één tot drie jaar. Daarna volgde een volgende stap. Flexibel voor beide kanten.

Ik strijd voor het terug brengen van de tijdelijk huurcontracten, stapelbaar, maximaal drie keer verlengbaar. Helder, eerlijk, transparant. De verhuurder weet waar hij aan toe is. De huurder weet waar hij aan toe is. En een woning die anders leegstaat, krijgt een bewoner. Het is zó simpel. Zó een kleine regel. En heeft toch zó'n grote impact.

Huurwoningen hoeven niet maanden leeg te staan totdat verkoop eindelijk eens mogelijk is. Een verkoop die de eigenaar helemaal niet wil. De zittende huurder had niet noodgedwongen hoeven verhuizen. En die twee woningen hadden nog jaren in de huurmarkt kunnen blijven. Helaas is dat niet hoe het gaat.

Want uiteindelijk heeft de markt geen woningtekort.
De markt heeft te veel wetten en regels.