De conceptversie van de Wet werkelijk rendement box 3 kent voor vastgoedeigenaren in box 3 een nóg veel grotere valkuil. En dat is vastgoedbijtelling als zodanig.
Wat is het probleem?
De vastgoedbijtelling is een forfait (3,35 procent van de waarde van de onroerende zaak), waarbij géén tegenbewijs is toegestaan. Een dergelijk forfait fingeert een ‘alsof’-inkomen dat in werkelijkheid niet is genoten. Dit hoort niet thuis in een box 3-stelsel dat werkelijk rendement belast. De redenering van de wetgever – waarbij het bestedingsaspect volledig wordt genegeerd – gaat voorbij aan de realiteit.
Om meerdere redenen is de vastgoedbijtelling onjuist:
1. Niet alle onroerende zaken in box 3 zijn vakantiewoningen;
2. Er wordt geen rekening gehouden met ongewenste leegstand;
3. De wetgever heeft zonder enige toelichting het ruimere ‘ter beschikking staan voor eigen gebruik’ als belastbaar aangemerkt. Dit terwijl de Hoge Raad ‘slechts’ oordeelde over (werkelijk) eigen gebruik.
Daarbij komt ook nog die ándere discrepantie: bij toepassing van de vastgoedbijtelling, vindt er géén kostenaftrek plaats.
Vastgoedbijtelling voor vakantiewoning én alle box 3 OG
Op basis van de Memorie van Toelichting is duidelijk dat het ministerie van Financiën de vastgoedbijtelling in het leven wil roepen. Dit om het ter beschikking staan voor eigen gebruik van een vakantiewoning in box 3 in de belastingheffing te kunnen betrekken. De regeling van de vastgoedbijtelling geldt echter voor alle soorten onroerende zaken in box 3!
Zo omvat box 3 naast vakantiewoningen ook gewone (huur)woningen, winkels, kantoren, bedrijfspanden, garageboxen, landbouwgronden etc. Het ligt echter niet voor de hand dat een box 3-belastingplichtige die bijvoorbeeld een leegstaand winkelpand heeft, omdat er maar geen nieuwe huurder kan worden gevonden, het betreffende leegstaande pand voor eigen gebruik zal kunnen of willen aanwenden. En uiteraard geldt hetzelfde voor de zzp’er die voor zijn pensioen twee appartementen verhuurt in dezelfde stad als waar hij zelf ook woont en waarvan een appartement na vrijkomen van huur door marktomstandigheden langer dan 10 procent van enig jaar leegstaat.
Geen onderscheid
De vastgoedbijtelling maakt echter geen onderscheid naar soorten onroerende zaken. Evenmin houdt de vastgoedbijtelling rekening met als gevolg van marktomstandigheden ongewenste leegstand.
In deze gevallen belast de vastgoedbijtelling dus leegstand alsof er inkomen is genoten. Waarom? Omdat leegstaand vastgoed ‘ter beschikking staat’ van de eigenaar. Hoe verzin je het?
Vlak bepleit verder dat tegen deze achtergrond de vastgoedbijtelling als wezensvreemd aan het belasten van werkelijk rendement uit het wetsvoorstel Werkelijk rendement box 3 moet worden geschrapt.
